Analizand bilantul tranzactiilor incheiate in 2010 am observat ca un numar suficient dintre acestea au implicat imobile ce erau grevate de ipoteca. Aceasta constatare, plus experienta dobandita in situatii de acest gen, unele la limita, m-au determinat sa scriu articolul de fata.

Se considera ca imobiliele ce au ipoteca se vand cu 10-20% mai putin decat valoarea lor de piata, asta deoarece exista anumite retineri ale cumparatorilor, principala cauza fiind insa necunoasterea modului de functionare a sistemului bancar.

Am reusit sa inchei tranzactii cu imobile ipotecate fara a diminua valoarea de vanzare a proprietatii deoarece m-am implicat in intelegerea mecanismelor bancare, am reprezentat clientii mei proprietari inclusiv in relatia cu banca si am oferit informatii necesare, suficiente, pertinente si calificate catre cumparator.

Deci, ce faci in momentul in care te-ai decis sa iti vinzi proprietatea ipotecata?

1. Afla daca poti vinde inainte sa demarezi actiunile necesare instrainarii

Fa o vizita la banca in favoarea careia este inscrisa ipoteca. Daca esti restantier sau ai avut, la un moment dat ,restante intereseaza-te daca acest lucru te poate impiedica sa vinzi. De retinut ca cei ce au mai multe rate restante sunt trecuti in dosarul de „clienti speciali”, analiza efectuata in vederea eliberarii acordului de instrainare putand fi decisa de un consiliu special, samd.
Retineti ca, in anumite situatii deosebite, banca poate sa nu fie de acord cu instrainarea! Legal aceasta are acest drept.

2. Afla suma exacta necesara restituirii creditului

Solicita ofiterului tau de credit sa iti pregateasca o simulare de restituire anticipata a creditului (principal plus dobanda). Intreaba daca banca mai solicita alte comisioane sau cheltuieli aferente. Incearca sa obtii aceste informatii in scris, mergand personal la sediul bancii. In nici-un caz nu apela la un simplu telefon sau, mai rau, sa incerci sa calculezi tu cat ai mai avea de restituit bancii. Retine ca socoteala de acasa nu se potriveste cu cea din targ!
Asigura-te ca suma necesara degrevarii imobilului nu este mai mare decat valoarea de piata a acestuia!!!

3. Intereseaza-te de timpul necesar eliberarii acordului de instrainare

Este o informatie foarte importanta in derularea tranzactiei imobiliare. Retineti ca banca va solicita inclusiv numele promitentului cumparator, acordul de instrainare fiind expres legat de aceea persoana. Atentie, termenul de eliberare a unui astfel de document poate sa atinga 40 de zile, timp in care se pot intampla multe.

4. Daca omul bancii este ezitant sau iti ofera informatii vagi solicita o discutie cu superiorul sau

Calitatea si acuratetea informatiilor furnizate de banca sunt foarte importante pentru o tranzactie de succes. Din cauza crizei unele banci au restrans personalul sau au angajat tineri ce nu au, poate, experienta necesara in astfel de situatii. Asigura-te ca ai primit informatii complete de la o persoana competenta.

5. Comunica agentului imobiliar si potentialilor cumparatori faptul ca imobilul este ipotecat

Discuta cu agentul imobiliar despre ipoteca si informatiile aflate de la banca. Atunci cand are loc vizionarea casei va sfatuiesc sa nu incepeti discutia cu subiectul ipoteca. Lasati agentul imobiliar sa aleaga momentul cel mai potrivit din derularea vizionarii. Daca v-ati decis sa vindeti pe cont propriu :) va recomand sa furnizati informatia despre ipoteca cel tarziu la sfarsitul turului de proprietate, inainte de alte intrebari. De evitat sa incepeti sau sa inchideti vizionarea vorbind despre acest subiect.
In niciun caz nu asteptati prea mult pana sa comunicati ca exista o ipoteca. Omisiunea acestui aspect da o lovitura puternica fundamentului de incredere ca trebuie construit pentru a obtine o tranzactie de succes.

6. Obtineti un extras de carte funciara de informare

Este un pas optional insa am observat ca acesta confera un sentiment de incredere in derularea tranzactiei. Extrasul de carte funciara poate sa fie insa solicitat de catre cumparator. Aici vorbim de seriozitate.

7. Avem un acord de vointa, ce facem mai departe?

Recomand incheierea unui antecontract de vanzare-cumparare la notariat. Termenul limita de inchidere a tranzactiei trebuie sa fie cel comunicat de banca pentru obtinerea acordului de instrainare plus cateva zile, de siguranta. Semnand un antecontract va asigurati ca promitentul cumparator nu se transforma intr-un ex-cumparator la voi si viitor proprietar in alta parte. Dupa semnarea antecontractului primul drum este la banca, unde trebuie sa depuneti o copie a acestuia, impreuna cu cererea de obtinere a acordului de instrainare precum si cererea de rambursare integrala anticipata a creditului.

8. Astept acordul de instrainare, ce va contine insa acesta?

Acordul de instrainare prevede in mod expres ca banca este de acord ca imobilul sa fie vandut catre cumparatorul X (se mentioneaza clar numele si datele de identificare ale acestuia) si contine o serie de instructiuni de intocmire a contracului de vanzare-cumparare, instructiuni ce sunt respectate intocmai de catre notarul instrumentator. Banca va indica contul in care se va face plata precum si suma exacta necesara stingerii creditului acordat.
Atentie, am vazut acorduri in care banca solicita ca intregul pret al vanzarii sa fie virat in contul respectiv. De asemenea, se pot ivi ceva probleme daca pretul tranzactiei este intr-o moneda (euro, sa zicem) iar creditul a fost contractat in lei sau franci elvetieni. Va recomand sa deschideti un cont curent la banca unde aveti creditul in moneda tranzactiei sa il comunicati bancii, pentru a putea fi mentionat in acord, si apoi sa virati suma necesara creditului, nu inainte de a efectua schimbul valutar. Fiti atenti la cursul de schimb, sunt sume mari in joc iar valoarea acestuia poate genera diferente ce nu sunt de neglijat.

9. Am semnat contractul de vanzare-cumparare, what’s next?

Dupa ce banca a ”tras” suma necesara inchiderii contractului de credit va elibera adeverinta de radiere ipoteca. Furnizati notarului documentul respectiv, in vederea radierii inscrisului din Cartea Funciara. Opriti-va o copie, just in case. Nu uitati, taxele si cheltuielile aferente va apartin.

A, si sa nu uit, data viitoare cand iti ipotechezi casa, gandeste-te de doua ori pentru ce o faci si daca merita!

14 Răspunsuri la

“Vrei sa vinzi dar ai ipoteca? 9 + 1 sfaturi importante pentru tine”

  • Iulian, te-ai confruntat cu situatia in care un client vrea sa mute impoteca pe un alt imobil care avea numarul cadastral in curs de iesire si sa faca refinantare de credit cu o alta banca? care sunt pasii pentru a urgenta operatiunea? Multumesc anticipat pentru promptitudinea raspunsului. O zi frumoasa!

    • Buna Simona,

      banuiesc ca ai un client ce vrea sa-si mute ipoteca de pe un imobil pe altul si apoi sa faca o refinantare, pentru stingerea creditului actual sau majorarea sa, scopul final fiind, probabil, eliberarea de sarcina a primului imobil, urmand ca ulterior sa il instraineze.

      Urgenta voastra in acest moment este sa definitivati/urgentati obtinerea intabularii (numarul cadastral in curs de iesire, cum zici).
      Nu poti muta ipoteca pe acel imobil pana cand acesta nu este verificat, iar prezenta intabularii este mai mult decat necesara.

      Succes!

  • Buna ziua, as dori sa stiu daca ma puteti ajuta sa vind o garsoniera ipotecata,intelegand ca dvs. aveti experienta in acest domeniu. Din pacate, potentialii cumparatori sunt foarte reticenti cand aud ca imobilul este ipotecat, si nu doresc sa achite prin antecontract un avans mai mare. Multumesc anticipat. Cristina Zaharia

  • buna ziua. Indraznesc la dvoastra cu o intrebare: poti vinde un imobil ipotecat dar care are in spate si un contract de fidejusiune???Adica : eu sunt proprietara imobilului ipotecat dar am semnat si un contract de fidejusiune pentru un credit pentru societatea unde sotul meu este administrator, credit care este restant- banca a vandut creanta. Ma afecteaza in vreun fel acest lucru? Multumesc anticipat si astept cu nerabdare un raspuns. Multumesc.

  • Buna ziua
    Doresc sa cumpar un apartament ipotecat. Problema este ca suma de plata catre banca la momentul actual este mai mare decat valoarea apartamentului.
    Ce solutii am in aceasta situatie?

  • Buna ziua,

    vreau sa cumpar un imobil prin prima casa, insa la eliberarea cartii funciare s-a constat ca are 2 ipoteci: una de 27 000 euro din 2006 si una de 25 000 din 2008; eu voi cumpara la 37 000 euro credit efectiv de 35 000 euro.

    Este o tranzactie sigura? in 2012 banuiesc ca soldul ipotecilor tot este mai mare fata de cat vor incasa prin credit de la mine (35000 euro+ avans) bani cu care vor sa stinga ipoteca.

    Exista riscul ca eu sa raman cu diferenta de datorie de platit, in caz ca nu vanzatorul nu si le achita? si achita doar cat este creditul?

    Multumesc,

  • Buna Iulian,
    Vreau sa mut ipoteca de pe un imobil ,pe altul.
    Cat o sa ma coste ,ipoteca fiind de 19000 eur.
    Multumesc

  • Am depus o cerere pentru obtinerea unui acord de instrainare a unui imobil ipotecat, care urmeaza sa fie vandut cu programul Prima Casa. Cererea a fost depusa de 17 zile calendaristice si banca nu ne da un raspuns(BCR). Consilierul de la sucursala respectiva da din umar si spune ca nu poate face nimic. Care e termenul de solutionare a unei cereri catre o institutie bancara? Si ce e de facut? Multumesc!

    • Buna ziua,suntem si noi unul dintre cazurile cu o ipoteca pe o garsoniera pe care vrem sa o mutam pe un apartament cu 2 camere pe care urmeaza sa il achizitionam.Aparmanetul il vom cumpara in ziua vanzarii garsonierei.Ipoteca presupune o valoare de 66.000 euro(din 2008)iar apartamentul pe care vrem sa-l cumparam costa 46000 euro.Am depus o cerere la banca (BROM)pt acordul de instrainare de aproximativ 3 saptamani insa fara rezultat.Totodata mi s-a expus varianta unei garantii imobiliara suplimentara care sa acopere valoarea integrala a ipotecii,respectiv de la 46.000 la 66.000 euro.Este corecta aceasta cerere din partea bancii in conditiile in care garsoniera are acum o valoarea de piata mai mica decat a fost in 2008 iar imobilul pe care vrem sa-l cumparam si sa mutam ipoteca este mai scump decat valoarea garsonierei?Unde pot apela pt obtinerea din partea bancii al unui raspuns…nu pot risca sa dau un avans pe un antecontract,sa iau avans pt garsoniera si sa blochez 2 persoane(cumparatorul garsonierei si vanzatorul apartamentului) pt ca in momentul tranzactiei sa mi se impuna garantia suplimentara.Va rog mult o varianta de rezolvare a situatiei.

  • vreau sa vand o casa dar nu am mai platit ratele la banca o mai pot vinde dak nu am mai platit ratele?
    ast rasp

    • Buna ziua,

      depinde foarte mult de cand dvs sunteti restanta cu ratele. Relatia cu banca este foarte importanta in acest caz, deoarece creditorul dvs poate sa nu fie de acord cu vanzarea imobilului. Recomand sa mergeti la sucursala unde ati obtinut creditul si sa discutsti cu ofiterul de cont ce se ocupa de dosarul dvs.

  • Buna ziua. Banca poate accepta vanzarea unui imobil ipotecat, chiar daca suma obtinuta nu acopera in totalitate valoarea datorata?
    Va multumesc.

    • Salve Alexandru,

      banca ar incuvinta vanzarea doar daca achiti din alte surse diferenta dintre suma datorata si pretul obtinut in urma vanzarii. Alta solutie nu vad.

  • foarte util

Lasă un răspuns lui elena