Pozitionarea gresita a pretului de listare este, in viziunea mea, cea mai mare gresala facuta de catre proprietarii de imobile in cadrul procesului de tranzactionare imobiliara. Zilnic intalnesc in piata aceasta problema, repetandu-se parca la infinit. Nenumaratele ore in care am stat de vorba cu vanzatorii m-au facut sa concluzionez ca aceasta abordare se datoreaza lipsei de importanta atribuite de acestia factorilor ce caracterizeaza in mod definitoriu valoarea de piata. De cele mai multe ori, cu toate ca sunt cunoscuti, proprietarii minimizeaza in mod involuntar, poate, importanta anumitor factori in detrimentul altora, mai favorabili, rezultatul fiind o ciulama imobiliara, o supa de motive dreasa bine de catre stapanul imobilului insa nedigerabila de catre cumparator.

Locatia

Americanul are o vorba” Prefer sa cumpar cea mai proasta casa de pe o strada buna decat cea mai buna casa de pe o strada proasta”

In mod evident vanzatorul stie sa faca diferenta intre diferitele zone (cartiere) ale unui oras (cu toate ca lucrurile sunt inca discutabile) insa lucrurile se complica atunci cand discutam de anumite parti ale aceluiasi cartier. Spre exemplu, una este valoarea unui imobil situat in zona Domenii, intre b-dul Ion Mihalache si Manastirea Casin si alta este valoarea unui imobil similar ca marime, sa zicem, situat intre acelasi bulevard si Calea Grivitei. Considerand aceeeasi vechime (blocuri construite in anii 1960) si acelasi nivel de finisare noi, la Victoria Consult, monitorizand atent piata, am observat diferente de pana in 12% la pretul de vanzare intre blocurile de pe Ion Mihalache catre Piata Chibrit si cele situate pe calea Grivitei si acelasi reper.

Tot o chestiune legata de locatie o consider amplasarea diferita a doua apartamente similare in cadrul aceluiasi bloc. Am observat ca tendinta cumparatorilor ce isi pemit un buget generos este sa solicite imobile situate la etaje inferioare, pana in 3 cei mai exigenti, majoritatea oprind filtrarea la etajul 5, hai, maxim 6. Diferentele pot depasi, uneori, 10%, mai ales in concurenta dintre etajele1-3 si ultimul nivel. Asta cel putin in zonele rezidentiale. In centru insa un etaj inalt se vinde bine in combinatie cu o frumoasa vedere citadina (de ex: catre Fantani sau Casa Poporului, in zona Unirii).

Vederea si orientarea proprietatii vand. Am situatii in care vanzarea unui imobil central, la un etaj mic dar cu vedere fata, catre un bulevard zgomotos si plin de praf decurge anevoios. Din 5 clienti calificati ce au vazut proprietatea 4 ar fi achizitionat apartamentul, daca era situat in acelasi bloc, acelasi etaj dar cu vedere spate. In privinta orientarii cardinale…hm… port mereu in geanta o busola:)

Pozitia apartametului pe palier poate sa faca diferenta. Daca esti usa in usa cu liftul sau cu ghena…te costa la buzunar. Un cumparator trebuie sa faca un compromis, pentru a alege aici, deobicei pentru un mic avantaj financiar. Daca ai doi sau trei pereti la exterior, neizolati, te poti astepta sa primesti mai putin decat vecinul de pe mijloc sau, in cel mai fericit caz, vinzi mai greu decat el. In mod cert insa vinzi dupa ce a instrainat el, daca tii la pret.
Atunci cand vorbim despre o proprietate “pe pamant” 200 m mai incolo se pot cuantifica in zeci de mii de euro in minus pentru proprietatea situata in proximitatea caii ferate, de exemplu. Vecinii recalcitranti iti pot aduce multe batai de cap, acestia fiind mult mai vizibili in caul proprietatilor tip case-vile decat cei de la bloc.

Alegerea unui teren pentru a construi pe el nu este o decizie usoara, locatia fiind un factor cheie, neatins nici macar de reglementarile urbanistice. Chiar daca nu este o chestie de locatie pura natura solului sau riscul de inundatii iti pot da socotelile peste cap.

Fara a avea pretentia ca am atins subiectul pe deplin va invit sa dezbateti. Asta cel putin pana la urmatorul post, cel dedicat starii imobilului.

2 Răspunsuri la

“Vrei sa vinzi azi? 4+1 factori ce influenteaza decisiv valoarea proprietatii tale. Partea I Locatia”

  • Imi place blogul tau. Sunt multe informatii pentru cei care se ocupa cu asa ceva dar si muritorii de rand pot obtine cateva informatii interesante. Felicitari !

  • Proprietarii isi cunosc foarte bine marfa, insa au ramas (unii) ancorati in vremurile cand toata lumea vindea, toata lumea cumpara.Factorii pe care tu i-ai enumerat nu contau prea mult la ora aia. Mai sunt si unii care testeaza piata si posteaza doar asa poate, poate.
    Din fericire clientii de pe piata imobiliara s-au maturizat, si sunt mult mai atenti la ce cumpara, orice detaliu contand in luarea unei decizii de achizitionare a unui imobil.
    Foarte greu de explicat insa unui proprietar e faptul ca,desi s-a vandut la el pe scara, pe acelasi palier un ap. cu o suma, nu e o certitudine ca va obtine si el aceasi suma.
    Concluzie: cine intradevar vrea sa vanda, va vinde tinand cont de cerere si de ceea ce ofera el.

Lasă un răspuns lui Fotograf Irina